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Pour mettre en œuvre un projet immobilier à plusieurs, vous avez le choix aujourd’hui entre deux types de structures juridiques : la Société Civile Immobilière (SCI) ou la Société Civile Immobilière de Construction Vente (SCCV).

Il est vrai que ces formes sociétales rencontrent beaucoup de succès auprès des investisseurs immobiliers qui voient surtout l’avantage de créer facilement une société de personnes, immatriculée au RCS, tout en bénéficiant d’un cadre légal souple et protecteur à leur égard.

Cependant, si les SCI et les SCCV sont toutes deux dédiées à la réalisation de projets immobiliers, leur objet et leur finalité diffèrent. Alors laquelle choisir : SCI ou SCCV ? Formalizi vous explique tout dans cet article. 

SCI ou SCCV, que choisir ?

1. La SCI : pour quel projet immobilier ?

Le principe fondamental de la Société Civile Immobilière (SCI) est de pouvoir créer une société qui a pour but la gestion d’un bien immobilier avec plusieurs associés qui partageront par la suite les bénéfices et…les pertes.

L’un des principaux avantages de la SCI est d’éviter les problématiques liées à l’indivision et d’apporter ainsi un mode de gestion simplifié.

En effet, lorsque vous achetez une maison ou un appartement à plusieurs personnes, chacune d’elles bénéficie d’un droit sur le/les biens sans que les parts soient matériellement divisées. Donc, dans le cas où une décision doit être prise sur le bien (par exemple sa revente, sa location ou une succession suite à un décès), la gestion à long terme se complique, car chaque décision doit obtenir l’aval de la majorité des propriétaires en indivision.

Sur cet aspect, la SCI apporte une réponse efficace, puisqu’il s’agit pour les propriétaires d’un ou de plusieurs biens, de créer une société civile pour gérer leurs biens collectivement. Ainsi, les différents “propriétaires associés” prévoient les droits et les devoirs de chacun pour toutes les situations possibles et les cas envisageables. Ce fonctionnement permet de faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, c’est pourquoi, la SCI familiale est fortement plébiscitée.

Cependant, la SCI ne peut être créée que dans trois buts :

  • L’investissement et la gestion d’immeubles;
  • La mise en location d’immeubles;
  • La construction d’immeubles en vue de leur vente.

À savoir : l’objet principal de la SCI est de réaliser des activités immobilières de nature civile. Elle n’est donc pas supposée entreprendre des activités commerciales telles que l’achat-revente d’immeubles. Ce type d’objet commercial imposerait une requalification de la SCI en « société créée de fait » avec les conséquences fiscales désavantageuses.

Le succès de la SCI est dû à ses nombreux atouts :

  • Elle facilite l’obtention de financements et de prêt bancaires;
  • Elle simplifie la cession de parts sociales en ne nécessitant pas l’intervention d’un notaire;
  • Elle bénéficie d’un régime fiscal avantageux, puisque les bénéfices sont imposables selon le régime des sociétés de personnes, directement entre les mains des associés. Ceux-ci sont ainsi soumis à l’impôt sur le revenu.

En revanche, comme toute société, la SCI est soumise à des formalités de création qui exigent une grande rigueur de la part des associés. Il est toujours préférable de confier l’accomplissement des étapes de la procédure à un professionnel du droit qui saura vous guider pour créer votre société civile immobilière en évitant les écueils juridiques.

2. La SCCV : pour quel projet immobilier ?

Tout d’abord, la SCCV (Société Civile Immobilière de Construction Vente) est un type particulier de société civile qui permet aux associés de construire un bien immobilier pour le revendre immédiatement afin de générer du profit.

Dans le cadre de ces transactions, chaque associé de la SCCV perçoit une quote-part de bénéfices lors de chaque vente d’un bien, en fonction de leur participation au capital social de la société.

Fiscalement, ce type de société est placé sous le régime des sociétés de personnes. Cela signifie que chaque associé de la SCCV est imposé directement sur sa quote-part de bénéfices.

Si vous cherchez à faire construire un immeuble, un appartement ou une maison dans le but de le revendre dès la fin des travaux pour dégager une plus-value intéressante, la SCCV est faite pour vous !

Deux associés au minimum sont nécessaires pour créer une SCCV. Tout comme la SCI, les associés sont tenus de répondre des dettes sociales à hauteur de leurs apports dans le capital social de la société (il s’agit d’une responsabilité limitée).

Si aucun capital minimum n’est également requis à la constitution de la société, il y a néanmoins quelques formalités à accomplir : rédiger des statuts, réaliser les apports, nommer un gérant, publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales et déposer un dossier de demande d’immatriculation au centre de formalités des entreprises (CFE) au lieu du siège social de la SCI construction vente.

À savoir : la rédaction des statuts de la SCCV est une étape primordiale à ne pas négliger afin de sécuriser un certain nombre de points juridiques.

3. SCI ou SCCV : les conséquences d’un mauvais choix

Choisir entre la SCI ou la SCCV ne dépend pas uniquement des avantages de chaque structure, mais de la nature de vos projets immobiliers. Un choix hâtif ou un objet social mal renseigné aurait inévitablement des conséquences financières et fiscales qui pèseraient sur les associés.

Car il ne faut pas oublier que les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes à hauteur de leurs apports, si la société civile est confrontée à des difficultés financières.

De plus, avant de choisir l’une ou l’autre de ces structures, il faut réellement évaluer l’objet et la nature de vos projets immobiliers. Une SCI qui achète pour revendre afin de tirer des bénéfices est inévitablement requalifiée par les juges en “marchand” de biens. Par conséquent, à l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés et à la TVA immobilière lors de la vente d’un bien immobilier.

SCI

Vous l’aurez compris, faire le choix entre une SCI ou une SCCV de construction vente peut sembler être une étape délicate, mais seuls vos objectifs (gestion, location, ou achat/vente) définiront le statut le plus adapté à votre projet.

Vous avez encore des doutes quant à la création de votre société immobilière ? N’hésitez plus et prenez rendez-vous gratuitement avec l’un de nos conseillers Formalizi. 

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