SCI : Définition et caractéristiquesLa société civile immobilière (SCI) constitue une forme sociale très appréciée qui réunit plusieurs individus dans le but d’acquérir, de gérer et de transmettre un ou plusieurs biens immobiliers.

La popularité de la SCI s’explique par ses nombreux atouts, notamment la facilitation de la gestion d’un patrimoine immobilier tout en évitant les désagréments liés à une détention directe des biens, connue sous le nom d’« indivision ».

Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, prenez le temps de découvrir tous les éléments essentiels concernant cette forme juridique. Qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont ses avantages ? Vous trouverez toutes les réponses dans cet article !

I. Qu’est-ce qu’une SCI ? 

La SCI se définit comme une société de personnes où les associés se réunissent en considération de leur personnalité.

En tant que société, la SCI acquiert une personnalité morale et un patrimoine distinct dès son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (« RCS »).

Son capital, divisé en parts sociales, est détenu par un minimum de deux associés, qu’ils soient des personnes physiques ou morales.

La vocation principale de la SCI, comme son nom l’indique, réside dans la réalisation d’activités immobilières de nature civile. Elle n’a donc pas pour objectif d’entreprendre des activités commerciales telles que la vente d’immeubles.

II. Des associés responsables indéfiniment et un capital librement fixé

La SCI naît de l’association d’au moins deux associés qui endossent une responsabilité illimitée pour les dettes de la société. En cas de difficultés financières, comme l’incapacité à rembourser un prêt contracté par la société, les créanciers peuvent saisir les biens personnels des associés, sauf leur résidence principale, protégée par défaut.

Cette responsabilité comporte deux aspects : d’une part, les associés ne sont tenus qu’en proportion de leurs apports, et d’autre part, leur responsabilité n’est engagée qu’après une action en justice contre la SCI qui s’est révélée infructueuse.

Une particularité notoire réside dans l’absence de capital social minimum et sa faculté d’être variable. Il peut être constitué de contributions en espèces ou en nature. Les apports en nature doivent être mis à disposition de la SCI dès son immatriculation, tandis que pour les apports immobiliers, l’intervention d’un notaire est obligatoire.

Les SCI offrent une facilité d’accès aux financements externes, notamment pour les prêts bancaires.

III. Un outil efficace de gestion et de transmission patrimoniales

La SCI présente comme avantage majeur de simplifier la gestion et la transmission des biens immobiliers, tout en contournant les complications liées à une détention directe en indivision des biens. Transférer des parts sociales est bien plus aisé que céder un bien en indivision. Contrairement à la vente directe d’un bien immobilier, la cession de parts sociales ne requiert pas l’intervention d’un notaire. Il suffit d’obtenir l’approbation des autres associés pour céder des parts sociales à des tiers. Dans ce contexte, les membres de la famille (conjoint, ascendants et descendants) et les autres associés ne sont pas considérés comme des tiers vis-à-vis de la société.

La cession des parts sociales d’une SCI (société prépondéramment immobilière) est soumise à des droits d’enregistrement de 5 % du montant de cession des parts.

Il existe différentes variantes de SCI adaptées à diverses situations. Par exemple, pour gérer un patrimoine immobilier en famille et anticiper la succession sans déposséder, la création d’une « SCI familiale » peut être appropriée. Pour acquérir les locaux professionnels, la « SCI Professionnelle » peut être envisagée, ou encore la « Société Civile de Construction Vente » pour la construction et la revente d’un bien immobilier.

IV. Un régime fiscal avantageux

Les profits de la SCI sont soumis à un régime fiscal particulier : ils sont imposables selon le régime des sociétés de personnes, directement entre les mains des associés, même si aucune distribution de dividendes n’est effectuée. Ces bénéfices sont ainsi assujettis à l’impôt sur le revenu (IR) pour les associés personnes physiques, ou à l’impôt sur les sociétés (IS) pour les personnes morales.

Il est possible pour la SCI de choisir de manière irrévocable d’être assujettie à l’IS, ce choix pouvant présenter un intérêt dans certaines situations, notamment pour amortir un bien immobilier détenu par la société.

V. Le statut du gérant

Dans une SCI, la gestion est assurée par un ou plusieurs gérants, qu’ils soient des personnes physiques ou morales, qu’ils soient associés ou non au sein de la SCI.

En ce qui concerne le statut social du gérant personne physique, il existe plusieurs situations distinctes :

  1. Le gérant, à la fois associé et rémunéré, est catégorisé en tant que travailleur non salarié affilié à la Sécurité sociale des Indépendants (ex-RSI).
  2. Le gérant associé, mais non rémunéré, n’est soumis à aucun régime social spécifique.
  3. Le gérant qui n’est pas associé mais qui se trouve dans une position de subordination vis-à-vis de la SCI bénéficie du statut d’assimilé-salarié. Par conséquent, il est affilié au régime général de la Sécurité sociale.
  4. Le gérant qui n’est ni associé ni dans une situation de subordination est considéré comme un travailleur non salarié affilié à la Sécurité sociale des Indépendants.

VI. Les obligations comptables et juridiques

La création d’une SCI implique des formalités standard, telles que la rédaction des statuts et la publication d’une annonce légale en vue de son enregistrement auprès du greffe. Les frais associés à cette création varient généralement entre 200 et 300 €, hors coûts liés à l’intervention d’un professionnel.

Cependant, la gestion de cette structure présente quelques inconvénients. Le gérant est tenu d’organiser chaque année une assemblée générale réunissant tous les associés, documentée par un procès-verbal. De plus, si la SCI a opté pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS), elle doit maintenir une comptabilité rigoureuse.

Maintenant que vous avez exploré les caractéristiques principales de la SCI, si vous avez un projet immobilier, cette forme juridique pourrait s’avérer la plus adaptée.

Souhaitez-vous en savoir plus sur la création d’une SCI ? Découvrez les étapes à suivre.

 

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