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La société civile immobilière (la « SCI») est une forme très prisée de société civile, qui permet à plusieurs personnes de s’associer et réunir des capitaux afin d’acquérir, de gérer et de transmettre un ou plusieurs biens immobiliers.

Si la SCI séduit de nombreux français, c’est parce qu’elle présente de multiples avantages, comme celui de simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier en évitant les inconvénients liés à une détention en direct des biens (connue sous le nom d’« indivision »).

Avant d’envisagez de créer une SCI, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette forme juridique.

Qu’est-ce qu’une SCI ? Quels en sont les avantages ? 

Découvrez tout dans cet article !

SCI : tout savoir

I. Qu’est-ce qu’une SCI ? 

La SCI est une société de personnes, autrement dit, une société dans laquelle les associés se regroupent en considération de leur personnalité.

En tant que société, la SCI est dotée d’une personnalité morale et d’un patrimoine propre à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (« RCS »).

Le capital de la SCI est divisé en parts sociales et détenu par au moins deux associés, personnes physiques ou morales.

Comme son nom l’indique, la SCI a pour objet principal de réaliser des activités immobilières de nature civile. Elle n’est donc pas supposée entreprendre des activités commerciales, telles que l’achat revente d’immeubles.

II. Des associés responsables indéfiniment et un capital librement fixé

La SCI est créée par deux ou plusieurs associés qui sont indéfiniment responsables des dettes sociales. Ainsi, en cas de difficultés (par exemple si un emprunt souscrit par la société ne peut être remboursé), les créanciers peuvent saisir le patrimoine personnel des associés, à l’exception de leur résidence principale qui est protégée de plein droit.

Cette responsabilité présente deux caractéristiques : d’une part, les associés ne sont responsables que proportionnellement au montant de leurs apports et, d’autre part, leur responsabilité ne peut être engagée qu’après une action intentée contre la SCI et restée infructueuse.    

Autre caractéristique notable : le capital social n’est soumis à aucun minimum et peut être variable. II peut comprendre des apports en numéraire et des apports en nature. Les apports en nature doivent être mis à la disposition de la SCI dès son immatriculation. Si un immeuble est apporté, le recours à un notaire est par ailleurs obligatoire.

Bon à savoir : Le financement d’une SCI  

La SCI facilite l’obtention de financements externes, et notamment les prêts bancaires.

III. Un outil efficace de gestion et de transmission patrimoniales

La SCI a pour caractéristique principale de faciliter la gestion et la transmission des biens immobiliers, tout en évitant les inconvénients liés à une situation d’indivision dans laquelle les biens immobiliers sont détenus en direct, sans interposition de société. Il est en effet plus facile de céder des parts sociales qu’un bien indivis. Contrairement à la cession directe d’un immeuble, la cession des parts sociales ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Il suffit ainsi d’obtenir l’autorisation préalable des autres associés en cas de cession des parts sociales à des tiers à la SCI. À ce titre, les membres de la famille (conjoint, ascendants et descendants) et les autres associés ne sont pas considérés comme des personnes extérieures à la société.

Bon à savoir : Le coût d’une cession des parts sociales d’une SCI 

La cession des parts sociales d’une SCI (une société à prépondérance immobilière) est soumise à des droits d’enregistrement de 5% du prix de cession des parts.

Il existe plusieurs variantes de SCI selon les situations concernées. Par exemple, si vous souhaitez gérer votre patrimoine immobilier avec votre famille et préparer votre succession sans vous démunir, vous pouvez créer une « SCI familiale ». Vous pouvez également recourir à une « SCI Professionnelle » en vue d’acheter les locaux de votre entreprise, ou encore à une « Société Civile de Construction Vente » pour la construction d’un bien immobilier en vue de sa revente.

IV. Un régime fiscal avantageux

L’une des caractéristiques de la SCI tient à son régime fiscal : les bénéfices de la SCI sont imposables selon le régime des sociétés de personnes, directement entre les mains des associés, et même en l’absence d’une distribution de dividendes. Ces bénéfices sont ainsi soumis à l’impôt sur le revenu (« IR ») si l’associé est une personne physique, ou à l’impôt sur les sociétés (« IS ») s’il s’agit d’une personne morale.

Elle peut opter de manière irrévocable pour son assujettissement à l’IS, ce qui peut s’avérer intéressant dans certains cas (notamment pour amortir un immeuble détenu par la société).

V. Le statut du gérant

Dans une SCI, la gérance est assurée par un ou plusieurs gérants. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale, associée ou non dans la SCI.

S’agissant du statut social du gérant personne physique, il convient de distinguer plusieurs situations :

  • Le gérant qui est à la fois associé et rémunéré est un travailleur non salarié rattaché à la Sécurité sociale des Indépendants (ex RSI) ;
  • Le gérant qui est associé mais non rémunéré n’est soumis à aucun régime social ;
  • Le gérant qui n’est pas associé mais se trouve dans une situation de subordination vis-à-vis de la SCI bénéficie du statut d’assimilé-salarié. Il est donc affilié au régime général de la Sécurité sociale ;
  • Le gérant qui n’est ni associé, ni dans une situation de subordination est un travailleur non salarié rattaché à la Sécurité sociale des Indépendants.

VI. Les obligations comptables et juridiques

Comme pour les autres sociétés, la création de la société nécessite d’accomplir certaines formalités, comme la rédaction des statuts et la publication d’une annonce légale, en vue de son immatriculation auprès du greffe. Les coûts de création d’une SCI s’élèvent entre 200 et 300 €, hors intervention d’un professionnel.

Sa gestion présente quelques inconvénients. Le gérant doit tenir chaque année une assemblée générale avec l’ensemble des associés, et consigner cette réunion dans un procès-verbal. Par ailleurs, si la SCI a opté pour son assujettissement à l’IS, elle doit elle-même tenir une comptabilité précise.

Vous connaissez maintenant les principales caractéristiques de la SCI. Si vous avez un projet immobilier, la SCI pourrait bien être la forme juridique la plus adaptée.

Vous souhaitez créer une SCI ? Découvrez comment faire

Rédactrice :

Manon, ancienne avocate diplômée d’un Master I en Droit des affaires à l’Université Panthéon-Assas et d’un Master II en Droit fiscal à l’Université Paris Dauphine.

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