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Démission, décès, désaccord ou simple souhait, plusieurs raisons peuvent être à l’origine du souhait de révoquer un associé dans une Société Civile Immobilière (SCI).

Pour autant, une procédure de révocation doit être menée avec beaucoup de prudence et respecter un certain formalisme pour être validée. Pour rappel, la SCI est une société civile administrée par un gérant et constituée de plusieurs associés qui participent activement à son fonctionnement. Tous sont concernés par les évènements importants qui peuvent affecter la SCI, et la révocation d’un associé en fait partie.

Ainsi nous allons vous expliquer dans cet article comment révoquer un associé en SCI et dans quels cas c’est possible.

Comment révoquer un associé de SCI

1. Qui sont les associés d’une SCI ?

L’objet social de la SCI est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier (immeuble, appartement, maison) acheté en commun pour en tirer profit grâce à la perception de loyers. Autour de ce projet, plusieurs associés, 2 au minimum, s’unissent en réalisant des apports en nature ou en numéraire, contre lesquels ils reçoivent des parts sociales. Ces parts sociales leur confèrent des droits et des obligations proportionnels à leur participation dans la SCI.

En étant la plupart du temps des structures familiales, il n’est pas rare d’avoir des SCI composées de beaucoup d’associés, car la loi n’impose aucun nombre maximal à respecter. Cette souplesse se retrouve dans la liberté à pouvoir intégrer dans une société civile toute personne qui souhaite participer au projet immobilier, car dans les faits, presque tout le monde peut être associé d’une SCI :

  • Des français ou des étrangers ;
  • Une personne morale ou physique ;
  • Un enfant mineur émancipé ou non ;
  • Un conjoint ;
  • Des membres de votre famille ;
  • Des amis…

Néanmoins, la SCI n’en aura pas moins un cadre légal, composé d’obligations et de procédures à respecter pour toutes prises de décision.

2. Les statuts : le document légal de référence pour les décisions

Lors de la constitution de la SCI, les associés procèdent à l’élaboration des statuts, sous forme d’acte authentique ou sous seing privé, et y incluent toutes les clauses afin d’organiser le fonctionnement de la société.

A l’instar des mentions obligatoires sur l’identité de la SCI (objet social, dénomination, capital social), on y retrouve toutes les dispositions permettant d’encadrer les prises de décision : les modes de convocation, les votes, les assemblées, le procès verbal…

Par ailleurs, bien que la rédaction des statuts soit libre, la plupart des juristes conseillent d’ajouter d’autres clauses facultatives afin de réduire tous risques de litiges futurs. On peut ainsi ajouter, par exemple, une clause limitant les pouvoirs du gérant, une clause d’agrément qui prévoit les mesures à prendre en cas de cession/transmission de parts, ou en cas d’entrée/départ d’un associé dans la SCI, ou encore la clause d’exclusion qui permet de mettre fin à la participation d’un associé dans la SCI.

Et pour cause, car c’est par l’absence de clauses spécifiques que des conflits juridiques provoquent fréquemment des situations de blocages qui peuvent vite coûter chers s’ils se règlent au tribunal. Car il faut savoir qu’en l’absence de précisions statutaires, l’agrément de la majorité des associés sera requis, et ce, quelque soit la décision à prendre et cela implique l’organisation d’une assemblée générale, un vote et la rédaction d’un procès verbal.

3. Dans quels cas peut-on révoquer un associé en SCI ?

Pour révoquer un associé, il conviendra en premier lieu de se référer aux statuts juridiques de la SCI car l’exclusion peut-être déjà prévue. Dans un 2ème temps, il faudra vérifier si l’associé entre dans un cas qui peut justifier une révocation automatique.

Cette clause d’exclusion, lorsqu’elle est correctement rédigée dans les statuts, comprend toutes les modalités sur la procédure à suivre (information, organe de décision, forme, délais, vote, conditions de remboursement des parts…)

Deux cas « légitimes » sont possibles :

  • Une clause statutaire d’exclusion est présente dans les statuts et précise les motifs d’exclusion. Celle-ci pourra être alors prononcée par le gérant ou par assemblée générale des associés en suivant la procédure mentionnée ;
  • L’associé est en faillite personnelle ou fait l’objet d’une procédure de sauvegarde (redressement ou liquidation), auquel cas l’exclusion de la SCI est automatique. Les parts seront remboursées à l’associé sortant et il sera révoqué.

À savoir : l’associé touché par la procédure d’exclusion a l’autorisation de participer à l’assemblée générale qui statue sur la mesure d’exclusion, et peut prendre part au vote.

En revanche, en l’absence de clause d’exclusion dans les statuts, les possibilités sont plus réduites, puisqu’un associé ne peut être exclu sans motif et nul ne peut l’obliger à se retirer du capital de la société. Dans ce cas, révoquer l’associé est possible uniquement s’il est en faillite ou si on pratique au rachat forcé de ses parts.

Cette dernière option s’applique à un associé devenu juridiquement incapable ou à un associé qui fait l’objet d’un vice de consentement ou qui porte atteinte aux intérêts de la société. Pour ces cas particuliers, un conseil juridique est souhaitable afin de ne pas révoquer abusivement un associé et vous retrouver dans un conflit juridique long et coûteux.

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Alors évidemment il reste possible de sortir d’une SCI et ne plus y être associé, en cédant ou transmettant de son plein gré ses parts, tout en respectant les procédures. Quoiqu’il en soit, le départ d’un associé a toujours des conséquences sur la SCI. Car, passée la décision de révoquer un associé, l’exclusion soulèvera rapidement un certain nombre de questions comme par exemple, le devenir des parts sociales de l’associé sortant ou révoqué et le remplacement éventuel de l’associé.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une SCI ?

La SCI est une société civile administrée par un gérant et constituée de plusieurs associés qui participent activement à son fonctionnement. L’objet social de la SCI est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier acheté en commun pour en tirer profit grâce à la perception de loyers.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Les avantages que vous trouverez à la création d’une SCI dépendront de l’usage que vous ferez du bien immobilier acquis. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien familial, la SCI permettra de faciliter la transmission du bien aux héritiers. La création d’une SCI peut notamment être bénéfique si vous souhaitez acquérir un bien pour le louer.

Quelles sont les étapes de création ?

Il est aujourd’hui très simple de créer une SCI en France. Il vous suffira de rédiger et signer les documents de création, publier une annonce dans un journal d’annonces légales et déposer votre dossier au greffe du tribunal de commerce du lieu de votre siège social.

Quel régime d'imposition pour une SCI ?

Traditionnellement, une SCI sera soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) sur les bénéfices de la société. Toutefois, la possibilité d’opter pour l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) pour les associés est possible.