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Article mis à jour le 2 novembre 2020. 

Il peut y avoir de nombreuses raisons poussant à la fermeture de votre Société Civile Immobilière (SCI). 

Si celle-ci est plutôt facile à créer, radier une SCI du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) est une opération juridique complexe qui doit obéir à des règles particulières. Pour fermer une SCI et cesser son activité, les associés doivent mettre en œuvre une procédure de dissolution, puis de liquidation.

Alors, quelles sont les étapes à suivre pour fermer votre SCI ? Formalizi vous détaille dans cet article les différentes formalités à réaliser.

Comment liquider une SCI ?

Résumé de l’article

Quelles sont les étapes de fermeture d'une SCI ?

Comme pour les sociétés commerciales, il vous faudra passer par 3 étapes obligatoires afin de fermer une SCI : la dissolution, la liquidation, puis la radiation de cette dernière.

En savoir plus

Qu'est-ce que la dissolution d'une SCI ?

La dissolution est la première étape de fermeture d’une SCI. Elle consiste en la prise de décision par le dirigeant de la fermeture de la société, par PV d’assemblée générale.

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Qu'est-ce que la liquidation d'une SCI ?

La liquidation de la SCI est l’étape la plus importante et surtout la plus longue pour fermer votre société. Elle consiste en la réalisation des éléments d’actifs, ainsi que le paiement des différents créanciers.

C’est, dans l’ensemble, une procédure longue et plutôt compliquée pour un non-initié.

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Qu'est-ce qu'est la radiation d'une SCI ?

La radiation est la dernière étape avant la fermeture définitive de votre SCI. Elle consiste en l’effacement de l’entreprise au Registre des Commerces et Sociétés (RCS).

1. Fermer une SCI : quels motifs et comment faire ?

Tout d’abord, il faut savoir que la fermeture d’une SCI sera réalisée après 3 étapes fondamentales : la dissolution, la liquidation, puis la radiation de la société.

La SCI s’est initialement formée autour d’un contrat de société dans lequel plusieurs personnes ont mis en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour en simplifier la gestion et dans le but d’en partager les bénéfices. Pour autant, la SCI n’est pas une entreprise commerciale. Son objet social présente obligatoirement un caractère civil : une SCI de location, une SCI familiale, d’attribution ou de construction-vente. Cependant, la SCI est une véritable entreprise immatriculée au RCS et dont le fonctionnement est encadré par le code civil.

De fait, la législation indique 8 motifs par lesquels la SCI peut prendre fin et être dissoute :

  • Par l’expiration du temps pour lequel elle a été constituée ;
  • Par la réalisation ou l’extinction de son objet social ;
  • Par l’annulation du contrat de société ;
  • Par la dissolution anticipée décidée par les associés ;
  • Par la dissolution anticipée en cas de fraude d’un ou des associés ou de mésentente paralysant le fonctionnement de la société ;
  • En cas de difficultés économiques ;
  • Par décision judiciaire de dissolution par un juge ;
  • Pour toute autre cause prévue par les statuts.

Toutes ces causes vont permettre de mettre en œuvre la dissolution, la liquidation puis la radiation de la SCI.

2. Dissolution de la SCI : quelles formalités ?

Quelque soit la raison de dissoudre une SCI, les associés vont procéder à plusieurs démarches pour mettre fin à l’activité de la société.

Dans un premier temps, les associés de la société civile doivent prendre la décision officielle de fermer la société. Comme pour les structures de type SAS ou SARL, les associés vont organiser une assemblée générale au cours de laquelle ils vont convoquer le gérant et prendre la décision à l’unanimité de dissoudre la SCI.

À savoir : cette étape doit respecter la procédure stipulée sur les statuts (ceux-ci peuvent prévoir une majorité plus souple ainsi que les modalités des votes).

La décision des associés fera l’objet d’un Procès Verbal de dissolution qui sera enregistré aux impôts (SIE) dont dépend la société.

À savoir : depuis le 1er janvier 2019, l’enregistrement du PV de dissolution est gratuit !

3. SCI : la procédure de liquidation

1ère étape

Le liquidateur de la SCI, nommé dans le PV, informe le CFE ou le greffe compétent de la dissolution par le biais d’un dossier composé de plusieurs documents :

  • Un formulaire M2 ;
  • Le procès verbal de dissolution ;
  • Une attestation de parution dans un journal légal ;
  • Une pièce d’identité ;
  • Une déclaration de non condamnation signée par le liquidateur.

2ème étape

La SCI établit ses comptes de clôture et les transmet au greffe. Ainsi le greffe va procéder à la radiation de la SCI du RCS.

Une fois l’entreprise dissoute, les associés doivent procéder à la liquidation des actifs de la société civile.

3ème étape

Que la SCI soit familiale ou non, après l’établissement des comptes de clôture, l’entreprise peut alors déterminer si elle est en excédent ou en déficit d’exploitation. Il s’agit d’une étape importante car il faut rappeler que dans une société civile, les associés ont une responsabilité illimitée.

La mission du liquidateur va consister à solder les affaires en cours, réaliser l’actif (céder les actifs immobiliers et recouvrir les créances) puis à apurer le passif (c’est-à-dire à payer toutes les dettes).

À savoir : si la SCI présente un Mali de liquidation (un déficit), les associés seront tenus de payer ce déficit à hauteur des parts qu’ils détiennent. A contrario le Boni sera considéré comme une distribution de dividendes qu’il conviendra de déclarer à l’administration fiscale.

4. La radiation de la SCI

La clôture des opérations doit intervenir dans un délai de 3 ans à compter de la dissolution. Au moins une fois par an, le liquidateur devra établir un rapport pour rendre compte aux associés de ses actions.

Lorsque les opérations de liquidation sont soldées, le liquidateur peut alors établir les comptes de liquidation qui seront transmis au greffe accompagné du dossier de radiation. De nouvelles pièces administratives sont demandées :

  • un formulaire M4 ;
  • la déclaration de radiation ;
  • l’acte constatant la clôture des opérations de liquidation ;
  • une attestation de publication de liquidation au journal d’annonces légales (JAL).

À la suite de cette procédure, la SCI se verra radiée avec l’envoi d’un KBIS portant mention de la dissolution de la société et de sa radiation avec la clôture des opérations.

Cadenas

La fermeture d’une SCI génère de nombreuses démarches, non seulement fastidieuses mais aussi coûteuses. Les frais liés au greffe, aux deux publications légales mais aussi les honoraires du liquidateur font très vite monter l’addition. Les démarches en ligne peuvent vous faire gagner un temps précieux.

Vous souhaitez être accompagné dans la fermeture de votre SCI ? N’hésitez plus et prenez rendez-vous gratuitement avec l’un de nos conseillers Formalizi. 

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