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Comment acquérir un bien immobilier en SCI ?

Tout d’abord, plusieurs motivations peuvent guider la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière) afin d’acquérir un bien immobilier.
L’achat d’un bien immobilier au sein d’une SCI peut par exemple résulter d’une motivation familiale, les membres de la famille achetant ensemble pour éviter une situation d’indivision.
Les membres de la SCI peuvent également acheter un bien immobilier dans un but locatif, ou tout simplement acheter un bien pour y séjourner.

A noter qu’acheter un bien immobilier en SCI, transfère la propriété de ce bien immobilier à une société. Les associés deviennent ainsi titulaires des parts sociales de la SCI. Ces parts sociales représentant en quelque sorte des fractions, des parties de l’immeuble.

Dès lors, comment acquérir un bien immobilier en SCI ? Quels sont les avantages d’une telle démarche ? Formalizi vous explique tout dans cet article. 

Comment acquérir un bien en SCI ?

1. Les avantages de la SCI pour l’achat d’un bien immobilier

Le recours à une société civile immobilière dans le cadre d’un achat à plusieurs présente notamment plusieurs avantages :

Tout d’abord, acheter un bien en SCI permet d’acheter un bien à plusieurs, par les différents associés. Il est donc possible d’acheter un bien plus grand, plus onéreux que s’il était acheté par une seule personne. Les investissements mobilisés seront, de même, plus importants. De plus, il sera plus facile d’obtenir des prêts bancaires.

Ensuite, acheter un bien en SCI permet d’optimiser et de faciliter son héritage. Comme il a été dit précédemment, la constitution d’une SCI permet de d’éviter le régime de l’indivision et des nombreux ennuis, attachés à celle-ci.

De plus, acheter un bien en SCI permet également d’en faciliter son éventuelle cession. En effet, la cession du bien acheté en SCI est grandement facilitée. La cession va ainsi échapper à de nombreuses formalités contraignantes (comme les frais de vente), car le bien est réparti entre les différents associés, par des parts sociales. L’associé n’est donc pas directement propriétaire du bien immobilier, et s’il désire quitter la SCI, il n’aura qu’à céder ses parts sociales.

Comment donc acquérir un bien immobilier en SCI ?

Si l’achat d’un bien immobilier au sein d’une SCI peut être avantageux, quelques points doivent être envisagés:

  • Premièrement, afin de faciliter la gestion de la SCI, ses statuts doivent être rigoureusement rédigés;
  • Deuxièmement, il convient de réfléchir sur la question du financement des biens immobiliers, au sein de la SCI.

2. La rédaction des statuts de la SCI

Tout d’abord, avant d’envisager l’achat de biens immobilier au sein de la SCI, il convient de rappeler que la constitution d’une SCI obéit à certaines formalités, pour plus de précisions, vous pouvez ainsi consulter notre fiche pratique : comment créer une SCI?

Si vous désirez acheter un bien immobilier au sein d’une SCI, la rédaction des statuts sera déterminante. En effet, les statuts, établis par un acte authentique ou par un acte sous seing privé doivent indiquer et préciser avec soin certaines mentions pour permettre et simplifier le plus possible l’acquisition d’un bien immobilier.

a. L’objet social de la SCI

Dans un premier temps, l’objet social de la SCI doit être déterminé. Ce dernier ne peut, en principe, être à but commercial (par exemple l’achat d’un bien dans le but exclusif de le revendre).

En effet, si l’objet social de la SCI est en rapport avec une activité commerciale, l’entreprise pourra être requalifiée et soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Ainsi, pour rester assujetti à l’impôt sur le revenu (IR), la société doit limiter strictement ses activités commerciales à un champ secondaire.

À savoir : il peut cependant être intéressant de choisir l’option à l’IS si le niveau de revenus des associés les soumet à une tranche élevée du barème fiscal.

b. La gestion des biens immobiliers

Dans un deuxième temps, il est fortement conseillé que la gérance des biens immobiliers au sein de la SCI soit encadrée. Par exemple, dans le cadre d’une SCI familiale, pour éviter la dépense des biens par les héritiers, il est fortement conseillé aux parents de conserver la gérance de la structure pour une certaine durée. 

De même, les membres de la société ont grandement intérêt à s’attribuer des pouvoirs conséquents au sein de la SCI pour garder un certain contrôle sur celle-ci.

c. Les règles de fonctionnement de la SCI

Enfin, afin de garantir le bon fonctionnement de la SCI familiale et de la gestion du ou des biens contenus dans cette dernière, il est préférable de prévoir des règles souples. Par exemple, par règles flexibles de convocation (il sera préféré plusieurs modes de convocation) et de tenue des assemblées générales.

Ensuite, pour les modalités de votes, il sera privilégié des modalités de majorité et de quorum souples (délibération au 2/3, faible quorum, etc.). A l’inverse, pour éviter des blocages, il est préférable d’établir des règles plus sévères de sortie des associés (modalités de cession des parts sociales) et pour l’entrée de nouveaux associés (conditions d’agrément).

3. Le financement des biens immobiliers en SCI

Sauf l’hypothèse où les associés auraient apporté l’immeuble en nature, si la SCI achète le ou les biens immobiliers, afin de financer son acquisition, deux alternatives sont possibles :

  • Soit les associés peuvent emprunter à titre personnel et prêtent dès lors leur argent à la SCI ;
  • Soit la SCI emprunte directement.

Dans cette dernière hypothèse, les associés ne bénéficieront pas des conditions des prêts aidés (par exemple : prêt à taux O, prêt PEL). De même, la SCI ne bénéficiera pas des dispositions favorables du Code de la consommation (art. L111-1 et suivants du Code de la consommation) comme le droit de rétractation et le droit à l’information renforcée.

Néanmoins, dans cette dernière hypothèse, la société civile immobilière pourra soustraire de son bénéfice imposable les intérêts de l’emprunt, afin de réaliser de grandes économies.

Les associés devront donc bien réfléchir quant au mode de financement pour l’achat des biens immobiliers, en fonction de ces différentes variables.

À savoir : Si l’associé apporte un bien en nature (bien immobilier ou un patrimoine immobilier au capital de la SCI), cette opération, assimilé à une cession, demande toutefois l’intervention d’un notaire. Cette opération implique également le paiement de certains frais fiscaux non négligeables : le droit de mutation (5 % de la valeur du bien immobilier) et le cas échéant, l’impôt sur la plus-value du patrimoine immobilier apporté.

Toutes vos formalités pour SCI

Ainsi, créer une SCI peut présenter de nombreux avantages dans l’objectif de l’acquisition d’un bien immobilier. Toutefois, il reste important de bien rédiger les statuts de la dites SCI afin de profiter pleinement des avantages de cette forme juridique.

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Manon

Manon

Manon est diplômée d'un Master I en Droit des affaires à l'Université Panthéon-Assas et d'un Master II en Droit fiscal à l'Université Paris Dauphine.