6 minutes de lecture

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour acquérir un bien immobilier permet à des associés d’acheter un bien à plusieurs et d’unir leurs investissements.

Que ce soit pour éviter le régime de l’indivision ou faciliter sa cession, l’achat d’un bien immobilier par une SCI peut être très avantageux, notamment d’un point de vue fiscal. En effet, la SCI est une société avec une existence juridique propre, dotée d’un objet social en rapport avec un bien immobilier, qui va permettre aux associés de bénéficier d’un régime protecteur.

Alors, quels sont les avantages fiscaux que l’on peut retirer d’un achat immobilier par le biais d’une SCI ? Formalizi répond à toutes vos questions dans cet article. 

Les avantages fiscaux de la SCI pour l'acquisition de biens

1. SCI, comment cela fonctionne ?

Sociétés de personnes, les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par le Code Civil.

Concrètement, pour créer une SCI, il faut un minimum de deux associés : des personnes morales majeures, ou un mineur sous la responsabilité de son représentant légal. Pour rappel, une SCI est constituée pour une durée maximale de 99 ans et son fonctionnement est encadré par des statuts qui sont rédigés et signés par ses fondateurs à la création. Bien que n’ayant pas de vocation purement commerciale, la création d’une SCI fait l’objet d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Lors de sa constitution, chaque associé réalise des apports, et obtient en échange une part proportionnelle à cet apport : des parts sociales. Cette mutualisation permet à la SCI d’acquérir le bien et en devenir propriétaire.

2. Les avantages d’une SCI

Lorsqu’on souhaite investir à plusieurs dans un projet immobilier, la SCI s’avère particulièrement intéressante pour réduire les frais d’acquisition et mutualiser les charges. En effet, dans la majorité des cas, l’achat des biens immobiliers s’effectuent par le biais de prêts immobiliers et les ressources de chaque associé permettent d’obtenir un prêt bancaire qui n’aurait pas pu être obtenu par une personne seule. La SCI augmente donc la capacité financière et facilite l’obtention de financements en vue d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers.

Mais ce n’est pas son seul avantage, car en créant une SCI, les associés permettent aussi de protéger leur patrimoine. La SCI est une structure intermédiaire entre le bien et ses membres. Ce qui veut dire qu’en cas de défaillance ou de perte financière, les créanciers doivent d’abord intenter une procédure contre la SCI, avant de se retourner vers les associés. La société civile agit ainsi comme un rempart protecteur en cas de difficultés.

Cependant, il ne faut pas oublier que dans une SCI, contrairement à d’autres types de société, les associés sont responsables de manière illimitée. Ils devront s’acquitter de l’ensemble des dettes, même si leur montant dépasse leur apport initial. En résumé, s’associer pour acquérir un bien immobilier permet de partager les gains mais aussi impose d’assumer les pertes.

Néanmoins, si les démarches pour monter une SCI s’apparentent aux autres formes juridiques d’entreprises, les avantages fiscaux sont plus intéressants.

3. Impôt et SCI : quel choix ?

En principe les Sociétés civiles immobilières relèvent en principe de l’impôt sur le revenu (IR), qui est le régime de base. Les associés peuvent aussi décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Choisir l’impôt sur le revenu

Sur ses revenus fonciers, la société ne sera pas redevable elle-même de l’impôt sur les résultats et des plus-values de cession de biens. Ce sont les associés de la SCI qui sont imposés personnellement au même titre que des personnes physiques qui seraient propriétaires personnellement d’un bien immobilier.

Par conséquent, chaque associé devra déclarer sur sa déclaration d’impôt, le montant des loyers, dans la catégorie « revenus fonciers », au prorata des parts détenues dans la société.

À savoir : dans le cas d’un déficit foncier, notamment si le bien a nécessité beaucoup de dépenses (par exemple des travaux), les associés peuvent imputer ces sommes sur leur revenu dans la limite de 10 700 € et si ce montant est dépassé, être reporté sur les 10 années suivantes.

Choisir l’impôt sur les sociétés

Sur décision commune, les associés peuvent retenir l’option de l’IS. La fiscalité des bénéfices et des plus-values sera assumée directement sur la SCI et les associés ne seront imposés que sur les dividendes qu’ils percevront.

Par ailleurs, ce régime fiscal donne la possibilité de :

  • Déduire de l’assiette d’imposition toutes les charges réelles de la société ;
  • Bénéficier d’un abattement à hauteur de 45,1% sur les dividendes ;
  • Déduire les frais d’acquisition ;
  • Amortir les biens immobilisés ;
  • Reporter les déficits sur les années suivantes.

Néanmoins, cette option doit être calculée, car elle permet certes de neutraliser l’impôt durant la phase d’amortissement, mais peut engendre une imposition plus importante lors de la cession du bien.

À savoir : si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, ce choix est irrévocable. Réfléchissez donc sur le long terme lorsque vous choisissez votre régime d’imposition. Pour information, en 2020, le taux de l’impôt sur les sociétés est de 28%.

siège social

En plus des avantages fiscaux, une SCI offre une structure de société simple peu formelle et peu coûteuse. Elle est effectivement souvent choisie car elle permet de faciliter la transmission du patrimoine avec un moindre coût fiscal, en procédant à des dons de parts sociales.

Vous souhaitez être accompagné dans la création de votre SCI ? N’hésitez plus et prenez rendez-vous gratuitement avec l’un de nos conseillers Formalizi. 

Commencez les démarches

Documents annexes

5 bonnes raisons d’assurer son entreprise dès sa création

Article invité rédigé par les équipes d'Easyblue.  La grande oubliée quand on commence son business,…
Créer une entreprise

Les erreurs à ne pas commettre lorsque l’on lance son entreprise

Entreprendre est une aventure passionnante mais qui signifie changer son mode de vie. Lorsqu’on souhaite…
Fermeture de société

Quelles sont les différences entre dissolution, liquidation et radiation de société ?

Tout entrepreneur ou futur chef d'entreprise se pose souvent des questions relativement à la création…
Documents annexes

Quelles sont les différences entre pacte d’associés et pacte d’actionnaires ?

Le pacte d’actionnaires et le pacte d’associés sont des contrats qui viennent s’ajouter aux statuts…

Questions fréquentes

Pourquoi créer une SCI ?

L’objectif principal de la SCI est d’administrer et gérer un patrimoine commun avec au moins deux associés. On parlera de SCI familiale si les deux associés sont membres de la même famille.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Les avantages que vous trouverez à la création d’une SCI dépendront de l’usage que vous ferez du bien immobilier acquis. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien familial, la SCI permettra de faciliter la transmission du bien aux héritiers. La création d’une SCI peut notamment être bénéfique si vous souhaitez acquérir un bien pour le louer.

Quelles sont les étapes de création ?

Il est aujourd’hui très simple de créer une SCI en France. Il vous suffira de rédiger et signer les documents de création, publier une annonce dans un journal d’annonces légales et déposer votre dossier au greffe du tribunal de commerce du lieu de votre siège social.

Quel régime d'imposition pour une SCI ?

Traditionnellement, une SCI sera soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) sur les bénéfices de la société. Toutefois, la possibilité d’opter pour l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) pour les associés est possible.