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Comment utiliser à bon escient une SCI pour la location de biens ?

La Société Civile Immobilière (SCI) présente de nombreux avantages : elle permet notamment de s’associer avec d’autres personnes (physiques ou morales) pour investir ensemble, de partager les gains (ou les pertes) ou encore d’éviter les situations d’indivision.

D’un point de vue fiscal, la SCI est également particulièrement intéressante. En matière de location de biens, la fiscalité de la SCI est un élément à prendre en compte en amont, afin de gérer son patrimoine de la façon la plus optimisée.

En effet, plusieurs solutions sont possibles dans l’imposition des revenus de la SCI. Comment donc profiter au mieux des avantages fiscaux de la SCI pour la location de biens ? Formalizi vous explique tout dans cet article. 

Quels sont les avantages d'une SCI pour la location de biens ?

1. La SCI à l’impôt sur le revenu

En principe, la Société Civile Immobilière qui loue des immeubles est soumise à l’impôt sur le revenu : la location immobilière étant une activité civile.

a. Comment ça marche ?

Tout d’abord, certaines sociétés (en général les sociétés de personnes : SCI, SNC, …) sont en principe soumises à l’impôt sur le revenu. On parle alors de sociétés transparentes. Lorsqu’une société transparente dégage un bénéfice, ce sont les associés qui sont directement taxés au barème progressif sur leur part respective correspondant à ce bénéfice. Il n’y a ensuite plus aucune taxation lorsque la société verse ces sommes aux associés.

Exemple : Mr A détient 20% des parts d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. En 2019, la SCI dégage un bénéfice de 100 000 €, du fait de ses activités de location d’immeubles nus.

Au titre de ses revenus pour 2019, Mr A devra déclarer 20 000 € (20% de 100 000) au titre de ses revenus fonciers.

Le fait qu’il ait effectivement perçu ses 20% du résultat ne change rien : il doit payer l’impôt correspondant à sa part.

Puis, lorsque la SCI lui versera ces 20 000€, aucune imposition supplémentaire ne sera due.

b. Avantages et inconvénients

Même si fiscalement parlant, la SCI à l’IS est généralement plus avantageuse que celle à l’IR, il y a plusieurs points positifs à laisser sa société soumise à l’impôt sur le revenu :

  • Tout d’abord, la SCI à l’IR est plus facile à gérer : il n’y a pas d’obligation comptable contrairement à la SCI à l’IS. Il est donc possible de s’économiser le prix d’un comptable;
  • Ensuite, en cas de déficit, l’associé pourra imputer sur son revenu global la part de déficit correspondant à sa participation, dans les conditions légales. Pour une SCI à l’IS, le déficit reste dans la société, il n’est pas possible d’en faire bénéficier les associés pour diminuer leur imposition;
  • Enfin, lors de la vente d’un immeuble détenu par la SCI, l’imposition sur la plus-value est plus avantageuse dans les sociétés transparentes : il existe en effet des abattements pour durée de détention permettant de diminuer le coût fiscal de ces opérations dans les SCI à l’IR seulement.

À savoir : si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, pensez au régime fiscal avantageux du micro foncier.

2. La SCI à l’impôt sur les sociétés

Sur option, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés. Le législateur a très récemment assoupli cette possibilité (elle était irrévocable, on peut désormais y renoncer dans les 5 ans).

À savoir : Attention aux locations meublées ! La location meublée est en effet une activité commerciale par principe. Une société dont l’activité se compose d’une part trop importante de location meublée (plus de 10%) sera automatiquement taxée à l’IS. Si la taxation à l’IS en elle-même présente assez peu de risques, il faut faire très attention à cette requalification, car elle peut parfois avoir un coût fiscal important si elle n’est pas anticipée, notamment en raison des droits de mutations.

a. Comment ça marche ?

Lorsque la SCI est soumise à l’IS, c’est la société elle-même qui paie l’impôt sur les revenus dégagés par son activité de location. Les associés ne seront imposés que lorsque la SCI leur versera des dividendes.

On remarque que dans une SCI à l’IS, il y a une double imposition : les revenus sont taxés au niveau de la société (IS), puis, au niveau de l’associé lorsque les dividendes sont versés (flat tax).

Exemple : Mr B détient 20% du capital d’une SCI à l’IS. En 2019, cette SCI dégage un bénéfice de 100 000 €.

Ensuite, sur cette somme, la SCI devra payer l’impôt sur les sociétés (au taux de 15, 28 ou 31%). Il restera ensuite un bénéfice distribuable, qui pourra être versé à la fin de l’exercice sous forme de dividendes.

Enfin, une fois ces dividendes versés aux associés, ceux-ci seront redevables de la “flat tax”, au taux de 30%, sur ces sommes perçues.

b. Avantages et inconvénients

On dit souvent que la SCI à l’IS est fiscalement plus avantageuse que sa cousine à l’IR. Cela s’explique par au moins deux raisons :

  • Déjà, dans une société à l’IS, il y a davantage de charges déductibles du résultat. Il est possible de déduire notamment les amortissements des biens immeubles. De plus, de nombreuses charges sont déductibles du résultat d’une société IS alors que tel n’est pas le cas dans une société IR. C’est le cas notamment de la rémunération du gérant;
  • Ensuite, le taux de l’IS est généralement moins élevé que le barème progressif de l’impôt sur le revenu : l’IS aujourd’hui ne dépasse pas 31%, et est destiné à baisser jusqu’à 25% dans les prochaines années, alors que les tranches supérieures du barème progressif culminent à 45%. Ces deux avantages permettent dans la plupart des cas de compenser le coût de la double imposition dans les sociétés à l’IR;
  • Enfin, la SCI à l’IS présente un avantage d’un point de vue de la trésorerie : l’associé n’est imposé que sur les sommes effectivement perçues, la flat tax étant directement prélevée lors du versement du dividende.

Cependant, la SCI à l’IS peut avoir un certain coût, car il est nécessaire d’y tenir une comptabilité commerciale. De plus, le fait de pouvoir déduire des amortissements rend la vente des immeubles détenus plus onéreuse par la suite (car la plus-value se voit augmentée).

3. SCI et TVA

Afin d’éviter de faire flamber les prix du logement, le législateur a refusé d’assujettir à la TVA la location d’immeuble. Il n’y a donc pas besoin de se soucier de la TVA.

À savoir : Dans un seul cas, il est possible d’opter pour la TVA : lorsque les biens loués sont des immeubles aménagés à usage professionnel. Cette option peut être intéressante pour l’entrepreneur, car elle lui permettra de déduire la TVA collectée.

SCI

Ainsi, les avantages de la SCI orientée vers la location d’immeubles sont nombreux. Il faut cependant choisir soigneusement son régime et ses activités, afin de bénéficier de la meilleure fiscalité possible.

Pour les grosses SCI, le régime à l’IS est, dans la plupart des cas, le plus avantageux. Mais pour les structures plus petites, avec moins d’associés, ou lorsque les biens sont destinés à être revendus pour dégager des plus-values, il peut être intéressant de considérer une SCI à l’IR.

Vous avez encore des doutes concernant la création de votre SCI ? N’hésitez plus et prenez rendez-vous gratuitement avec l’un de nos conseillers Formalizi. 

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